Bu kapsamda, içtihadı birleştirme kararının gerekçesi, dayandığı ilkeler ve uygulamaya etkileri ele alınacaktır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi durumunda sözleşmenin geçersizliği ya da geriye etkili feshi gündeme geldiğinde, en çok tartışılan konulardan biri, üçüncü kişilerin iyiniyetli iktisaplarının korunup korunmayacağıydı. Uygulamada uzun yıllar boyunca, sözleşmeden dönülmesi hâlinde tapuda yüklenici adına yapılan tescillerin yolsuz sayılacağı ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenemeyeceği yönünde kararlar verildi.
Bu yaklaşım, iyiniyetli üçüncü kişilerin mülkiyet veya ipotek haklarının da sona ermesine yol açıyor, hukuk güvenliğini zedeliyordu. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı oybirliğiyle alınan kararıyla birlikte, bu tartışmalı alanda önemli bir değişikliğe gidildi. Artık, üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları somut olay çerçevesinde değerlendirilecek; iyiniyetin ispatlanması hâlinde kazanılmış hakları korunacaktır.
Bu kapsamda, içtihadı birleştirme kararının gerekçesi, dayandığı ilkeler ve uygulamaya etkileri ele alınacaktır.
“…yükleniciye isabet eden arsa paylarının inşaatın başlangıcında yükleniciye devrinin, yüklenicinin inşaatı finanse etmesi amacıyla ona verilen ‘avans’ niteliğinde olduğu…”
“…arsa sahibi sözleşmeden döndüğünde artık tapuda yapılan devirin sebebinin ortadan kalkacağı ve kaydın yolsuz tescil hâline geleceği…”
“Hâl böyle olunca Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin arsa payı karşılığı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda gerek sözleşmenin geriye etkili olarak feshi gerekse bu sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti davalarında üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları dinlenmeksizin sözleşmeye konu ve üçüncü kişilere devredilen taşınmaz tapularının iptali ile arsa sahipleri adına tesciline karar verilmesi konusundaki yerleşik içtihadı Medeni Hukuk ve Borçlar Hukukunun alacak hakkının nisbiiliği (kişiselliği), tapu sicilinin açıklığı, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkelerine aykırıdır.”
“…üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynı hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup…”
“…iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir… bazı fiili karinelerden yararlanarak… üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat edebilir.”
“…sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynı hak edindikleri iddialarının dinlenmesi…”
“…arsa sahibi tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir.”
“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.”
“…yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine…”
“…Medeni Hukuk ve Borçlar Hukukunun alacak hakkının nisbiiliği (kişiselliği), tapu sicilinin açıklığı, tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkelerine aykırıdır.”
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 24.03.2003 T., E. 2001/4015, K. 2003/1657
“…Somut olayda inşaat %60 oranında tamamlandığından, fesih geriye etkili sonuç doğurur. Tasfiye sonucu tarafların birbirlerinden isteyebileceği malvarlığına kattıkları değerlerin geri verilmesidir. Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; yükleniciye geçirilen tapuların geri verilmesi gerekir; yüklenici bunların bir bölümünü üçüncü kişilere devretmişse bunların davaya katılmaları ve deliller toplandıktan sonra, olanaklı ise tapu kayıtlarını iş sahibi adına tescil etmek, iş sahibinin yükleniciden satın aldığı bağımsız bölüm varsa bunun bedelini yüklenici alacağından mahsup ederek, inşaat bedelinin arsa sahibinden alınmasına karar vermek gerekir.”
Bu içtihadı birleştirme kararıyla birlikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciden pay veya bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları artık mahkemelerce dikkate alınacaktır. Önceki katı uygulamadan farklı olarak, artık sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi hâlinde dahi, üçüncü kişinin tapuya güvenerek hareket edip etmediği somut olayın şartlarına göre değerlendirilecek; iyiniyetli olduğu ispatlanan kişilerin kazanımları korunacaktır. Böylece, yükleniciden mal edinmiş olan alıcılar ile ipotek tesis eden alacaklılar bakımından mülkiyetin ve aynî hakların korunması yönünde daha dengeli ve güven veren bir hukuki zemin oluşturulmuştur. Arsa sahipleri açısından ise, üçüncü kişilerin iyiniyetini bertaraf etmenin yolu, tapuya şerh vermek ve kötü niyeti delillerle ortaya koymaktan geçecektir.
Benzer yazılar:
Çekme Karavanlarla/Mobil Evlerle İlgili Yönetmelik Değişikliği Hakkında Değerlendirme
Yangın Yönetmeliğindeki Değişiklik Mühürleri Kaldırıyor: 31 Aralık 2025’e Kadar Süre Tanındı
Kurucu & Kıdemli Avukat
Bu makale için henüz yorum yapılmamış. İlk yorumu siz yapın!
Hukuki süreçlerin karmaşıklığını şeffaf ve sonuç odaklı stratejilerle yönetiyoruz. Bilgin Hukuk olarak, etik değerlerimizden ödün vermeden, müvekkillerimizin haklarını ulusal ve uluslararası düzeyde kararlılıkla savunuyoruz.